Guida all’acquisto della casa

12 settembre 2012 in Blog

La prima regola è non lasciare nulla al caso: comprare casa, infatti, è un

bellissimo progetto, ma comporta anche svariate difficoltà.

Non è facile identificare la casa giusta, in considerazione della grande

offerta di mercato, né avere la certezza di pagare un prezzo congruo. E

ancora i rapporti, in alcuni casi problematici, con il venditore, con l’Agente

immobiliare, con il Notaio. Infine l’esigenza, o anche la semplice

opportunità, di accendere un mutuo.

In questa guida abbiamo raccolto alcuni consigli e suggerimenti utili per

compiere tutti i passi necessari per raggiungere il proprio obiettivo:

l’acquisto della casa

Scegli la casa giusta

- “In centro”, “in periferia” o “fuori città”?

- Casa “nuova” o casa “usata”?

- Ulteriori elementi da considerare

Quanti soldi ti servono?

- Le spese accessorie

- Quanto può finanziarti il mutuo?

- La rata del mutuo: puoi permettertela?

I passi verso l’acquisto

- La proposta irrevocabile d’acquisto

- Il preliminare di compravendita

- Cosa deve contenere il preliminare di compravendita

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Scegli la casa giusta

La scelta di un’abitazione nasce dalla considerazione delle tue specifiche esigenze e delle tue

possibilità economiche. Il primo consiglio è quindi quello di non prendere decisioni

affrettate: la firma di una proposta o di un preliminare di compravendita d’acquisto non

deve essere dettata semplicemente da valutazioni sull’eleganza o sul prestigio del palazzo, o

dal prezzo particolarmente vantaggioso.

“In centro”, “in periferia” o “fuori città”?

Scegliere “dove” abitare non è così semplice: tranquillità e ambiente più salubre

caratterizzano spesso la vita fuori città. D’altra parte, però, proprio il centro offre le

maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Inoltre i tempi di spostamento tra le

zone periferiche e il centro città possono essere notevoli: occorre quindi valutare

attentamente l’impatto di questa scelta sui ritmi di vita tuoi e della tua famiglia,

considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative.

Casa “nuova” o casa “usata”?

Tra proposte di nuova realizzazione edilizia e offerta di abitazioni già esistenti non è

semplice orientarsi, bisogna considerare i pro e i contro di ogni offerta. Se l’acquisto di

nuove costruzioni è generalmente preferito, questo si traduce d’altro canto quasi sempre in

un allontanamento dal centro della città. Inoltre l’acquisto e la ristrutturazione di una

abitazione già esistente offre spesso il vantaggio del minor costo complessivo, con la possibilità di personalizzare la casa a proprio piacimento.

Ulteriori elementi da considerare

Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri aspetti altrettanto

importanti. Ad esempio:

Impianti: assicurati che gli impianti di riscaldamento, idraulico, elettrico e del gas siano

conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato degli infissi (porte, finestre, vetri)

garantisce risparmio energetico e protezione da freddo e rumori;

Servizi: accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti pubblici, strade e autostrade)

e di servizi indispensabili come scuole, servizi sanitari, negozi, parcheggi;

Caratteristiche dell’alloggio: tieni conto del fatto che un’esposizione a sud illumina e

riscalda naturalmente l’appartamento per effetto del sole. La scelta del piano e la visuale

sull’esterno possono poi incidere su fattori importanti come l’illuminazione, il panorama e la prevenzione dei furti.

Quanti soldi ti servono?

L’acquisto di un’abitazione comporta necessariamente l’investimento di una grossa cifra di

denaro, e quando questa non è immediatamente disponibile, bisogna ricorrere ad un mutuo.

Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante conoscere esattamente

l’importo di cui hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni aspetti importanti.

Le spese accessorie

Innanzitutto devi considerare che l’acquisto di una casa comporta delle spese aggiuntive,

connesse all’operazione, che possono incidere in maniera significativa sul costo

complessivo:

le provvigioni all’Agenzia immobiliare che possono andare, indicativamente, da un 2% ad un 4% del prezzo di acquisto;

le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna;

le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli atti sono due);

le spese bancarie per l’accensione del mutuo (istruttoria ed eventuale perizia);

i costi del trasloco;

i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas, telefono, acqua);

le tasse a carico dell’acquirente per gli immobili ad uso abitativo.

Quanto può finanziarti il mutuo?

La normativa vigente prevede che le banche – in via ordinaria – possano concedere non

più del 75% – 80% del valore dell’abitazione. Ciò significa che una parte dell’investimento

dovrà essere compiuto con i tuoi risparmi.

La rata del mutuo: puoi permettertela?

Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali uscite mensili: devi quindi

essere ben certo che questa ulteriore spesa non vada ad incidere eccessivamente sul

bilancio famigliare.

La nostra esperienza ci porta a consigliarti di valutare molto attentamente il rapporto fra

la rata e i tuoi redditi mensili. Di norma è preferibile che la rata del mutuo non superi un

terzo dei tuoi redditi netti. E’ una regola prudenziale che però è opportuno rispettare.

I passi verso l’acquisto

Dopo aver finalmente trovato un’abitazione che risponde alla tue esigenze e alle tue

possibilità, inizia ora una fase altrettanto delicata e complessa. Dal passaggio di proprietà

all’accensione di un mutuo, l’acquisto di una casa comporta una serie di operazioni che è

importante conoscere.

La proposta irrevocabile d’acquisto

Se acquisti una casa tramite un’ Agenzia Immobiliare è normale che l’Agente ti chieda di

sottoscrivere una “proposta irrevocabile di acquisto”. Si tratta di una scrittura privata:

questo significa che non c’è bisogno di particolari formalità oltre alla forma scritta. Con

questa firma ti impegni, senza possibilità di revoca entro una certa data, ad acquistare

per un certo prezzo la casa che hai individuato. Quando hai firmato la “proposta” l’Agente

è obbligato a darne avviso al venditore dell’immobile, il quale, se ritiene l’offerta congrua,

può accettare. L’accettazione deve esserti comunicata per iscritto dallo stesso Agente

immobiliare oppure direttamente dal venditore.

L’importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo che hai

offerto.

Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente richiesta una somma per

confermare l’affare: si tratta di un anticipo sul prezzo – indicativamente non superiore al 5% – 10% in relazione al valore della tua offerta – che andrà ad

integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione dell’affare e che invece ti

dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si raggiungerà l’accordo.

Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa una vera e propria caparra

confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine dell’affare. Infatti, in caso di

perfezionamento del contratto, questa viene dedotta dal prezzo complessivo dovuto.

Viceversa, se l’affare non si conclude a causa tua, il venditore avrà il diritto di

trattenere il tuo anticipo; se invece l’affare non va in porto perché il venditore

ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto a richiedere in restituzione -

a titolo di indennizzo – il doppio dell’anticipo che hai versato.

Il passo successivo alla proposta di acquisto è “l’impegno di acquisto”, cioè il preliminare

di compravendita : questo può anche essere il primo passo, se la compravendita avviene

tra privati senza la formalizzazione della proposta di acquisto.

Il preliminare di compravendita

Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con la firma del preliminare di

compravendita, quella fase che ti porterà a diventare proprietario dell’immobile.

Il preliminare di compravendita è un atto, necessariamente scritto, che

impegna in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore che il venditore.

Attenzione: il preliminare di compravendita è un contratto che vincola le parti e deve

quindi essere il più possibile particolareggiato.

Cosa deve contenere il preliminare di compravendita

I dati anagrafici e fiscali del venditore e dell’acquirente

la data dell’atto di compravendita ufficiale (rogito)

La descrizione della casa (stanze e loro posizione comprese cantine, solai e box)

I dati catastali

L’importo della caparra versata e della caparra penitenziale

Il prezzo complessivo

Le modalità e i tempi di pagamento

La conformità della casa alle norme edilizie ed urbanistiche

La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali

L’assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc..

Il regime patrimoniale dei coniugi

Il Notaio prescelto per l’atto

La regolarità fiscale dell’immobile

Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita leggi con attenzione tutte

le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle che si adattano al tuo caso specifico.

Se hai qualche dubbio, rivolgiti a un professionista, come il tuo Notaio di fiducia: e non dimenticare che il personale delle nostre filiali e a tua disposizione per aiutarti

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